搜房網(wǎng)的“0.5傭金”模式構(gòu)成不正當(dāng)競爭嗎？

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文 / 袁博上海二中院 ??IPRdaily特約撰稿人 ? 本文系作者向IPRdaily投稿，轉(zhuǎn)載須征得作者本人同意，并注明文章來源（微信：IPRdaily）。

【小D導(dǎo)讀】

據(jù)中國之聲《央廣新聞》報道，2月初，由于搜房網(wǎng)推出二手房交易0.5傭金，武漢當(dāng)?shù)?0多家中介公司的相關(guān)人員上門圍堵搜房網(wǎng)武漢公司，致使該辦公區(qū)一度陷入癱瘓狀態(tài)，那么，搜房網(wǎng)的“0.5傭金”模式，構(gòu)成對傳統(tǒng)房屋中介公司的不正當(dāng)競爭嗎？

據(jù)中國之聲《央廣新聞》報道，2月初，武漢當(dāng)?shù)?0多家中介公司的相關(guān)人員上門圍堵搜房網(wǎng)武漢公司，致使該辦公區(qū)一度陷入癱瘓狀態(tài)。其實從去年開始，搜房網(wǎng)與房地產(chǎn)中介公司之間的關(guān)系就已高度緊張。分析認為，這起事件的導(dǎo)火索主要是搜房網(wǎng)在北京等5個城市試點的“0.5傭金”模式。所謂“0.5傭金”模式，源自搜房網(wǎng)日前試點推出的“直客式”服務(wù)，即業(yè)主可以通過搜房網(wǎng)的PC或者App委托房產(chǎn)，購房者則可以通過平臺直接找到房源進行交易，由于中間節(jié)省掉了門店等固定支出和龐大的人員管理支出，全流程服務(wù)只需成交價0.5%的中介費。業(yè)內(nèi)專業(yè)人士表示：“搜房網(wǎng)推出二手房交易0.5傭金無疑是與傳統(tǒng)中介的公開競爭，而且搜房擁有運營成本低、成交效率高的優(yōu)點，價格上更具有競爭力，必然遭到傳統(tǒng)中介的反擊和激烈抵制行為?！?

那么，搜房網(wǎng)的“0.5傭金”模式，構(gòu)成對傳統(tǒng)房屋中介公司的不正當(dāng)競爭嗎？筆者認為，答案是否定的，原因包括兩個方面。

搜房網(wǎng)的“0.5傭金”模式并不構(gòu)成“傾銷”

所謂不正當(dāng)競爭行為，是指不正當(dāng)競爭，是指經(jīng)營者違反本法規(guī)定，損害其他經(jīng)營者的合法權(quán)益，擾亂社會經(jīng)濟秩序的行為。而不正當(dāng)競爭行為，就是經(jīng)營者在市場交易中，違反自愿、平等、公平、誠實信用的原則和公認的商業(yè)道德的行為。在我國的反不正當(dāng)競爭法，具體的不正當(dāng)競爭行為包括假冒商品信息、壟斷經(jīng)營、權(quán)力經(jīng)營、違法折扣、虛假宣傳、侵犯商業(yè)秘密、傾銷、搭售、違法有獎銷售、損害商譽、違法招投標等形式，以及雖不能被上述行為模式所涵蓋，但違反一般的誠實信用和公認商業(yè)道德的不正當(dāng)經(jīng)營行為。

顯然，搜房網(wǎng)的“0.5傭金”模式，最令人詬病的在于其傭金價格遠遠小于其他房屋中介公司的報價，因此，如果構(gòu)成不正競爭的話，最可能觸犯的是“傾銷”條款。

根據(jù)我國凡不正當(dāng)競爭法的規(guī)定，所謂傾銷，是指經(jīng)營者為排擠競爭對手，以低于成本的價格銷售商品。顯然，要構(gòu)成傾銷，必須具備兩個不可或缺的法律條件：第一，必須有證據(jù)證明其排擠競爭對手的主觀意圖；第二，銷售商品的價格是低于其經(jīng)營成本。

構(gòu)成傾銷必須同時滿足上述兩個條件：不具備“排擠競爭對手”主觀目的的行為不屬于傾銷，例如銷售鮮活商品、處理即將到期的商品、季節(jié)性降價以及為清償債務(wù)、轉(zhuǎn)產(chǎn)、歇業(yè)性降價銷售商品等；銷售商品價格雖明顯低于競爭對手但未低于其經(jīng)營成本的，不構(gòu)成傾銷。例如，在搜房網(wǎng)“0.5傭金”模式下，0.5%的中介費明顯低于傳統(tǒng)房屋中介公司2%-3%的水平，但是只要沒有證據(jù)表明其低于自己的經(jīng)營成本，就不能認定為傾銷。

“0.5傭金”模式本質(zhì)上屬于行業(yè)內(nèi)經(jīng)營模式革新

有論者指出，搜房網(wǎng)的“0.5傭金”模式可能不構(gòu)成“傾銷”或者不正當(dāng)競爭法規(guī)制的其他現(xiàn)有行為模式，但是仍然可以用凡不正當(dāng)競爭法的一般條款（第二條）予以調(diào)整，因為“0.5傭金”模式會損害傳統(tǒng)房屋中介經(jīng)營者的利益，擾亂房地產(chǎn)中介市場的秩序。

對于這個問題，筆者認為，不能把行業(yè)模式創(chuàng)新和不正當(dāng)市場競爭混淆起來。不正當(dāng)競爭行為，本質(zhì)上就是不正當(dāng)?shù)孬@取市場優(yōu)勢競爭地位，或者濫用已經(jīng)合法形成的市場優(yōu)勢競爭地位。但是，對于那些通過合法的技術(shù)革命、模式創(chuàng)新而獲得合法的競爭優(yōu)勢，從而合法的獲取經(jīng)營利益的行為，筆者認為屬于創(chuàng)新社會的大勢所趨，不應(yīng)予以妨礙。放眼當(dāng)今四方，互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)早已成為世界潮流，數(shù)字化、虛擬化、擬人化，是技術(shù)革命的方向，在此時代背景下，緊跟時代潮流，不斷技術(shù)創(chuàng)新、模式創(chuàng)新，不斷有效評估、控制成本，才是在激烈的市場競爭中的取勝之道。即以房屋中介為例，傳統(tǒng)的中介公司需要租用大量店面和人員，而網(wǎng)絡(luò)中介卻只需網(wǎng)絡(luò)平臺和少量管理人員，效率高低，一目了然；利潤豐貧，高下立判。顯然，在行業(yè)模式革命大潮之際，勇于迎接改革浪潮才是行業(yè)經(jīng)營者應(yīng)有的姿態(tài)，一味固守舊有模式和利益格局的消極抵觸，并不能帶領(lǐng)傳統(tǒng)模式走出困局。

作者：袁博 ? 上海二中院編輯：IPRdaily 趙珍 -------------

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