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物權(quán)法是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，因此，近日最高院《關(guān)于適用〈物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》的出臺(tái)具有重要意義。
《解釋》一共22條，對(duì)于《物權(quán)法》有關(guān)條款的適用進(jìn)行了細(xì)化，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與登記、善意第三人、善意取得等六大方面司法實(shí)踐中遇到的難點(diǎn)與共性問題，作出了相應(yīng)的明確規(guī)定，體現(xiàn)了物權(quán)法與豐富無限的動(dòng)態(tài)司法實(shí)踐之間的契合。
立案問題
《物權(quán)法》規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！?/span>
但是，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)涉及登記的糾紛是通過民事訴訟還是行政訴訟解決，實(shí)踐中原本存在爭(zhēng)議性。
為避免民事、行政部門相互推諉，《解釋》明確了在案件受理上，因不動(dòng)產(chǎn)歸屬以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的買賣、贈(zèng)與和抵押等產(chǎn)生的爭(zhēng)議訴訟，屬于民事訴訟受理范圍，而不是一涉及不動(dòng)產(chǎn)登記就歸為行政訴訟。
至于行政訴訟，只審理不動(dòng)產(chǎn)登記本身的合法性問題，不同于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的民事爭(zhēng)議。
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議，對(duì)其歸屬的最終判斷，應(yīng)當(dāng)依賴于對(duì)原因行為或基礎(chǔ)關(guān)系的審查。
不動(dòng)產(chǎn)登記簿雖然是權(quán)屬證明，且有公示效力，但其證明力并不是唯一的，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明并不僅停留在登記簿上，還是應(yīng)該還原事實(shí)。
在當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符，也就是登記簿記載權(quán)利人虛假，其確實(shí)為該不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利人的情況下，應(yīng)該支持該訴訟請(qǐng)求。
異議登記失效的起訴
根據(jù)《物權(quán)法》第十九條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。
登記簿上記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記，但在登記后15日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。
《解釋》進(jìn)一步規(guī)定了15天異議登記失效后，當(dāng)事人仍可以提起民事訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)歸屬，失效不影響人民法院的實(shí)體受理及審理。
關(guān)于預(yù)告登記的效力
預(yù)告登記是相對(duì)于“本登記”或“終局登記”而言的登記制度。
預(yù)告登記具有排斥后來的其他物權(quán)的效力，充分保障預(yù)告登記權(quán)利人的合法權(quán)益，預(yù)告登記制度是《物權(quán)法》 設(shè)立的重要制度。
《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)債權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失敗?！?/p>
為了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的利益，這次《解釋》對(duì)《物權(quán)法》第二十條中規(guī)定的不發(fā)生物權(quán)效力的處分權(quán)做了限縮性規(guī)定，“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力”。
何為“善意第三人”
近年來，有關(guān)船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)引發(fā)的糾紛呈逐年上升趨勢(shì)，實(shí)踐中機(jī)動(dòng)車二手交易大量增加，名實(shí)不符的情況也不鮮見，經(jīng)常發(fā)生各種權(quán)利之間的沖突。
《物權(quán)法》第二十三條規(guī)定：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
《合同法》第一百三十三條規(guī)定：標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
因此，交付是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必要條件，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)自交付時(shí)起生效。
由于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等價(jià)值較大，一般也需要登記，屬于特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)?！ ?a href='http://www.islanderfriend.com/search_wuquanfa.html' target='_blank'>物權(quán)法》 第二十四條對(duì)特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專門作出了規(guī)定：“船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。”
根據(jù)該規(guī)定，船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車本身屬于動(dòng)產(chǎn)，物權(quán)變動(dòng)以交付為要件。但由于未經(jīng)過登記，其取得的物權(quán)并不完整，不得對(duì)抗善意第三人，學(xué)理上稱為登記對(duì)抗主義。
《解釋》規(guī)定，對(duì)于特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)支付對(duì)價(jià)并占有的受讓人，即使未經(jīng)登記，也可以抵抗轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人，加大了保護(hù)實(shí)際受讓人權(quán)利的力度。
“法律文書”的范圍
物權(quán)變動(dòng)是指物權(quán)的發(fā)生、轉(zhuǎn)移、變更和消滅。其原因分兩類，一類是基于法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)，另一類則是基于法律規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)，包括法院判決、征用、繼承等原因引起。
根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書和人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！?/p>
上述規(guī)定屬于因法律規(guī)定而引起的物權(quán)變動(dòng)，但物權(quán)法對(duì)于哪些法律文書可以引起物權(quán)變動(dòng)沒有具體規(guī)定，實(shí)務(wù)中容易產(chǎn)生歧義，《解釋》 對(duì)于法律文書進(jìn)行了限縮性規(guī)定：
“人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書?！?/p>
另外應(yīng)注意的是，訴訟、仲裁和執(zhí)行中對(duì)于程序性問題或者特定事項(xiàng)作出的法律文書，以及解決身份關(guān)系的法律文書，不會(huì)直接引起物權(quán)變動(dòng)。
優(yōu)先購買權(quán)的司法保護(hù)
《物權(quán)法》對(duì)按份共有規(guī)定得比較簡(jiǎn)單，對(duì)于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的運(yùn)用等問題沒有明確規(guī)定。
《解釋》對(duì)此進(jìn)行了細(xì)化，分別從按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的起始條件、同等條件的認(rèn)定、行使期間、主體范圍以及裁判保護(hù)等方面進(jìn)行了規(guī)定，具有可操作性。
1、優(yōu)先購買權(quán)是具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)。
優(yōu)先購買權(quán)又稱先買權(quán)，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。
優(yōu)先購買權(quán)是對(duì)出賣人設(shè)置的一個(gè)合理負(fù)擔(dān)，是對(duì)先買權(quán)人的利益進(jìn)行特殊保護(hù)。根據(jù)最高院的觀點(diǎn)，優(yōu)先購買權(quán)是具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，是一種債權(quán)的期待權(quán)。
2、同等條件是優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)質(zhì)條件。
優(yōu)先購買權(quán)是法律在保障出賣人合法利益不受侵害的前提下，賦予特殊主體特殊利益的一項(xiàng)制度。
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。法律規(guī)定同等條件下優(yōu)先購買權(quán)人享有優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。
何為同等條件？法律之前沒有作出明確規(guī)定。
買賣合同的核心條款是價(jià)格，因此同等條件主要包括價(jià)格條款，當(dāng)然也包括履行期限、付款條件等，有些還要結(jié)合具體情況進(jìn)行分析。
這次《解釋》對(duì)“同等條件”進(jìn)行了解讀，認(rèn)為“應(yīng)當(dāng)綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價(jià)格、價(jià)款履行方式及期限等因素確定”。
3、繼承、遺贈(zèng)等原因發(fā)生共有份額變化的，不產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)。
在共有份額因繼承、遺贈(zèng)等情形發(fā)生變化時(shí)，由于繼承、遺贈(zèng)是非法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)，并不存在對(duì)價(jià)或者交易價(jià)格，因此同等條件無從談起。
基于同等條件是優(yōu)先權(quán)購買的實(shí)質(zhì)性要件，在缺失實(shí)質(zhì)性要件的情形下，共有份額雖然發(fā)生變化，仍無法產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)。
4、優(yōu)先購買權(quán)的行使期限。
為了保障交易安全，促進(jìn)正常財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)，有效維護(hù)權(quán)益，優(yōu)先購買權(quán)必須在一個(gè)合理期限內(nèi)行使。
這次《解釋》作出了可操作性的規(guī)定。優(yōu)先購買權(quán)行使期間分為三類，根據(jù)不同情況確定不同期限：
（1）當(dāng)事人約定或者指定的期間，約定優(yōu)先。
（2）一般行使期間，即十五日。
（3）最長期限六個(gè)月，轉(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個(gè)月。
5、按份共有受侵害時(shí)的司法救濟(jì)。
主張優(yōu)先購買的按份共有人通過訴訟請(qǐng)求按照同等條件購買該共有財(cái)產(chǎn)份額的，人民法院應(yīng)予支持。
雖主張優(yōu)先購買權(quán)，但提出減少轉(zhuǎn)讓價(jià)款、增加轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)等實(shí)質(zhì)性變更要求，也就是違反了“同等條件”的，法院不予支持。
同理，未在《解釋》規(guī)定的期限內(nèi)主張優(yōu)先購買，或者違反優(yōu)先購買權(quán)的形式要件的，依法不能得到支持。
按份共有人起訴時(shí)，必須提出按照同等條件下購買該共有份額的訴訟請(qǐng)求，如果僅請(qǐng)求撤銷轉(zhuǎn)讓合同或認(rèn)定合同無效，由于對(duì)異議人沒有實(shí)際意義，且存在損害轉(zhuǎn)讓人權(quán)益的風(fēng)險(xiǎn)，法院不予支持。
善意取得制度
善意取得，是指財(cái)產(chǎn)占有人無權(quán)處分其占有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，如果他將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，受讓人取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)出于善意，則受讓人將依法取得對(duì)該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)。
《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，從司法實(shí)踐看，與善意取得相關(guān)的糾紛非常多，廣泛存在物權(quán)確認(rèn)、合同、侵權(quán)等糾紛的訴訟方面，而法律規(guī)定比較原則，實(shí)踐中由于理解不同而產(chǎn)生了很多爭(zhēng)議，這次在 《解釋》 中形成了對(duì)善意取得適用的較為完整的規(guī)則體系。
1、善意的標(biāo)準(zhǔn)及舉證責(zé)任。
根據(jù)物權(quán)法，構(gòu)成善意取得的三個(gè)要件是：（1）受讓人受讓該財(cái)產(chǎn)時(shí)是善意的；?。?）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；?。?）取得不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記，動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付。
對(duì)于善意的理解，《解釋》作出了明確規(guī)定：“受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意?！睒?gòu)成善意應(yīng)該同時(shí)符合兩個(gè)條件，一是受讓人不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，二是受讓人無重大過失。
至于舉證責(zé)任，真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。如果提出主張的真實(shí)權(quán)利人不能證明受讓人惡意的，則推定其為善意。
2、不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)善意取得中受讓人非善意及重大過失的認(rèn)定。
《解釋》規(guī)定，具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，也就是受讓人存在非善意。這些情形包括有效的異議登記、預(yù)告登記有效期內(nèi)、被司法或行政機(jī)關(guān)限制權(quán)利、權(quán)利主體登記錯(cuò)誤，這些都記載或反映在登記簿上，因此不動(dòng)產(chǎn)登記簿成為判斷受讓人是否善意的重要依據(jù)。
另外，受讓人明知他人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，構(gòu)成當(dāng)然惡意。
關(guān)于動(dòng)產(chǎn)善意取得，受讓人受讓動(dòng)產(chǎn)時(shí)交易的對(duì)象、場(chǎng)所或者時(shí)機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。
3、善意取得中“合理價(jià)格”的認(rèn)定。
善意取得的構(gòu)成要件之一是受讓人以合理價(jià)格受讓動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)。關(guān)于合理價(jià)格，《解釋》 規(guī)定根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，并參考轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場(chǎng)價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。
來源：上海法治報(bào)
作者：李煒 北京大成律師事務(wù)所
編輯：IPRdaily王夢(mèng)婷
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